En nuestro país, casi un 95% de las hipotecas están referenciadas a
un tipo de interés variable, siendo el Euribor (índice que viene a
corresponderse con el tipo de interés al que los bancos se prestan el
dinero), el más utilizado. Resulta así, que cualquier variación del
Euribor es determinante para la economía de tantos hogares. A fecha de
hoy, el precio del Euribor es de 0’54. Ésto,que debería ser una
magnífica noticia para todos aquellos que tienen suscrita una hipoteca
con el indicado índice de referencia, en muchos casos no es así. En
España, casi 4.000.000 de hipotecas tienen incluidas entre su
clausulado, la denominada
“cláusula suelo”. ¿Qué significa
haber firmado esta cláusula?, pues simple y llanamente, que, las bajadas
del Euribor no significan automáticamente el abaratamiento de estas
hipotecas, ya que mediante dicha cláusula el banco se ha protegido, y ha
marcado un interés mínimo, por debajo del cual, por mucho que baje el
Euribor, no afectará.
Estas
cláusulas, están consideradas en la mayoría
de los casos, tanto por la jurisprudencia, como por estamentos como el
Defensor del Puebo, como
abusivas y ello por:
1) En el 95% de los casos no figuraban en la oferta
vinculante: Es decir, estas cláusulas constituyen los términos
financieros de la operación de préstamo, están incluidas en la oferta
vinculante que la entidad debe hacer al prestatario, de conformidad con
la OM de 5 de mayo de 1994, y una vez aceptada la oferta se incorporan
al contrato, siendo el precio del mismo, en definitiva, estas cláusulas
de limitación de intereses son elementos configuradores del precio del
producto contratado, estableciendo el mínimo que el cliente habrá de
pagar como intereses del préstamo, y el máximo que abonará. Fijan, por
tanto, el marco de fluctuación del precio, en un contrato en el que el
prestatario ha optado libre y voluntariamente por un interés variable, y
por tanto, sujeto a las oscilaciones y riesgos de un mercado libre
,
2) Figuran, o deben figurar, como anexo a la
escritura de hipoteca, siendo por tanto, de no figurar en la oferta
vinculante, una cláusula no pactada e introducida sin previo aviso.
3) Porque en la mayoría de los casos se establece
un suelo pero no un denominado techo para el banco, por lo que existe
una desproporción en las condiciones, siempre favorable a la entidad
bancaria. Y en los supuestos que se establece suelo y techo, en la
mayoría de los supuestos, también resulta desproporcionado favoreciendo
igualmente al banco.
La jurisprudencia se ha mostrado claramente favorable a declarar la
nulidad de este tipo de cláusulas y a obligar a las entidades que han
sido demandadas, a reintegrar al cliente, las cantidades indebidamente
cobradas como consecuencia de la aplicación de este tipo de cláusula.
También, necesariamente hay que decir, que en ningún caso, los
bancos que introdujeron estas cláusulas, las suprimen voluntariamente,
sino que lo hacen, o bien porque son condenados por una sentencia, o
bien, cuando, ante un caso flagrante, se ha contactado con ellos, y
ante la evidencia de perder el caso, se ha podido llegar a un acuerdo
de supresión de la cláusula y devolución de cantidades, quedando la
hipoteca de ese modo, referenciada el Euribor, en el valor que tenga.
En el despacho, cuyo titular es la letrada
Dª. María Dolores Arlandis ya
se han interpuesto numerosas demandas como consecuencia de este tipo
de clausulas, incluso hemos llegado a ver, hipotecas de primera
vivienda vinculadas a un “swap”, y conteniendo la hipoteca además, una
“cláusula suelo”.
La conclusión de lo dicho, es que,
resulta posible eliminar
la “cláusula suelo” de su hipoteca y recuperar el dinero pagado como
consecuencia de la aplicación de dicha cláusula, acudiendo a un
profesional que, una vez estudiado su caso, negocie con el banco, y en
el caso de no avenirse a ello, interponiendo la correspondiente acción
judicial.
Mª Dolores Arlandis Almenar (Abogado)
