IRPH, un índice abusivo, manipulable y susceptible de ser declarado nulo

El 28 de abril de 2012 entró en vigor la Orden Ministerial 2899/2011 de transparencia y protección de los clientes de servicios bancarios, en cuyo artículo 27, “tipos de intereses oficiales”, se recogen los tipos de intereses aplicables a los préstamos hipotecarios durante la vigencia de la citada Orden.
Los índices IRPH,  o lo que es lo mismo “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre” en sus distintas modalidades: IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA, ya no aparecen recogidos en el citado artículo, lo que significa que desde el 28 de abril de 2012 han dejado de ser tipos de interés oficial. No obstante, la Disposición Transitoria de la citada Orden establece que la desaparición definitiva de los citados índices tendrá lugar transcurrido un año siempre y cuando en ese tiempo se establezca el correspondiente régimen transitorio en el que ha de fijar el tipo de interés que sustituya a los desaparecidos. Habida cuenta de que transcurrido el año el Ministerio de Economía no había publicado el citado régimen transitorio, estos índices llamados a desaparecer han continuado aplicándose por parte de las entidades, con el correspondiente perjuicio económico para los consumidores y el beneficio injustificado para las entidades bancarias.
La clave de la cuestión reside en que dichos tipos de interés oficiales son manipulables, por ello es tan significativa la diferencia con el Euribor, ya que se pueden mantener artificialmente altos por las propias entidades. Estos índices, a groso modo, se calculan a partir del propio comportamiento de las entidades en el mercado inmobiliario. Es decir:
1.- El IRPH Cajas se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
2.- El IRPH Bancos es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
3.- El CECA se obtiene calculando la media de los dos anteriores.
Observamos, por tanto, que en función de lo que convenientemente decidan las entidades, el valor de estos índices puede ir subiendo o bajando, lo cual explica que su evolución sea ajena a la evolución del Euribor, y que en la práctica podamos observar que los índices van creciendo en tanto las entidades necesitan más financiación, mientras que el Euribor registra descensos históricos.
En muchos casos sin que los consumidores lo sepan, la propia escritura de constitución de la Hipoteca, establece un tipo sustitutivo, por ejemplo el Euribor más un punto, prevista en las propias escrituras de hipoteca como índice sustitutivo si desapareciera el IRPH, lo que supondría reducir los costes de una manera muy significativa, de pagar aproximadamente 800 euros mensuales de la cuota de su hipoteca, a pagar unos 550 euros. Teniendo en cuenta que el IRPH de las Cajas ronda actualmente el 4 % de interés (Diciembre 2013), mientras que el Euribor, situado en mínimos históricos, 0,5 % (fecha 12 de diciembre de 2012) más un punto, arrojaría un tipo de entorno al 1,5 %, es decir, 2,5 % menos, lo que significa una gran diferencia para los consumidores a final de mes.
Por todo ello, la solución a este problema pasa por reclamar contra las entidades Bancarias, interponiendo las acciones judiciales correspondientes, y exigir la sustitución por un índice oficial más justo hasta la finalización del Préstamo Hipotecario, como es el Euribor, logrando así un ahorro sustancial en las cuotas a pagar cada mes, repercutiendo en un beneficio económico para los consumidores
Maria Dolores Arlandis Almenar (Abogada)

Qué vendemos los Abogados

Ahora que los Abogados, por fin, nos hemos incorporado al mundo del marketing, de la publicidad, nos hemos familiarizado con las paginas web, con los posicionamientos en la web… etc…, instrumentos idóneos y adecuados para darse a conocer a un gran numero de personas con el minimo coste económico y de tiempo; ahora que hemos conseguido todo ésto… la pregunta que surge es: ¿QUE VENDER? Nuestro producto o mejor dicho, servicio, que proporcionamo al cliente viene siendo el mismo por parte de los más de ciento cincuenta y pico mil abogados que hay en España. Por lo que la venta, y con carácter previo la oferta del servicio tiene que ser u ofrecer algo diferente.
En mi caso, y evidentemente hablo de mi experiencia, con más de 25 años de ejercicio profesional he intentado dar respuesta a unas preguntas muy básicas:
A) ¿QUE ES LO QUE MAS VALORA UN CLIENTE?:

Sin duda alguna el BUEN SERVICIO: con mayúsculas. Este es nuestro diferencial , lo que nos vende realmente, ni el prestigio del despacho, ni la ubicación y mas o menos status, ni tan siquiera el precio.

B) ¿CUAL ES MI DIFERENCIAL A LA HORA DE VENDER MIS SERVICIOS?

Mi diferencial está, no solamente en ofrecer algo diferente a lo que otros despachos de la competencia, si no tener en cuenta la opinión del cliente, su necesidad, lo que éste valora. Y volvemos una vez mas al inicio: EL BUEN SERVICIO.

C) Y ¿COMO SE DA UN BUEN SERVICIO? Partiendo de las siguientes premisas:

• Escuchando al cliente , prestándole atencion, y centrándonos en su necesidad o problema. Buscando las soluciones que sean más simples y menos costosas y huyendo de las complejidades. Y respondiendo a sus preguntas de forma clara y sin grandes oratorias.
• Informarle puntualmente y de forma regular de cómo va su asunto. Y aunque no haya ninguna novedad hacerle saber que estamos ahí y estamos pendientes.
• Que su problema nos preocupa y ocupa.
• Utilizar cierta sensibilidad con la situación, entorno e idiosincrasia del cliente.Teniendo esa sensibilidad también en los costes y ajustarlos a los tiempos actuales. Hacer un presupuesto siempre, intentando contemplar todos los supuestos previsibles a fin de que el cliente no se lleve ninguna sorpresa desagradable.
• Una vez acabado su asunto o el trámite en cuestion ofrecerle un seguimiento para cualquier duda o cuestión posterior que se le pueda presentar.
• Que la relación sea de confianza depende de la cercanía y empatía que se muestre con las necesidades del cliente, y que exista esa confianza es la base de nuestra relacion con ellos. Cuidar los detalles, ser cercano, responder a sus llamadas. Entender que para el cliente su problema es el PROBLEMA.

D) ¿Y NUESTRO VALOR AÑADIDO?

Nuestro valor añadido …. Difícil pregunta cuando como he dicho, somos ciento cincuenta y pico mil abogados y todos, todos ofrecemos lo mismo. Creo que el valor añadido es el compromiso, la lealtad y la profesionalidad para y con el cliente y nuestro trabajo. Y eso no se puede demostrar de otra manera que con la experiencia

 
Rosalía Pensado (Abogada)

Alerta: Fraude en el mercado inmobiliario

Quiero llamar vuestra atención y consideración hacia un problema cada vez más grave y acuciante. Y que gira en torno al tan  “saltado a la torera” derecho constitucional a la vivienda. Y al que todos, empezando por instancias superiores, y  responsables de impartir y aplicar Justicia, hemos vuelto la espalda como si no fuera con nosotros. .
La oleada de desahucios provocados básicamente, salvo algunas excepciones, que las hay, por la situación de crisis, falta de trabajo y sobre todo agravada por la penosa política de empleo aplicada a esta crisis o mejor dicho, por la falta de una auténtica política de empleo por parte de nuestro Estado, (que "de Derecho" se llama, digo), ha llevado a muchas familias, más de las deseables, a la perdida de la única vivienda con la que contaban.
Estos son los desahucios mas sangrantes pues conllevan irremediablemente la perdida de la única vivienda, la familiar. También están los otros desahucios por falta de pago de las rentas.
Pues bien, en este trimestre, y mas exactamente en el último mes, en los últimos días, me han designado por el turno de oficio la defensa de dos precarios. Para quien no sepa lo que es un precario, sea profano en la materia es la posesión/uso de una vivienda sin tener título para ello. Lo que todos conocemos como OKUPACION y OKUPAS.Y si a mi me han designado dos casos en un mes, siendo una más de todos los profesionales que en Barcelona estamos y ejercemos en el turno de oficio, eso confirma que el número de personas que están en la calle viviendo sin recursos aumenta, y que aumenta el número de personas que, a la desesperada, la mayoría de ellos y sin mas ánimo que meterse bajo techo, le dan una patada a la puerta de una vivienda.
Pero analizando los casos que se han ido presentando, y volviendo a lo que quería y era el objetivo de mi “Alerta” he podido comprobar y, estoy segura otros compañeros, también que existe un grupo de desaprensivos, de gentuza, de mafia, que se esta aprovechando de esta situación.
Gente que está en la calle, brujuleando, organizada, que sabe qué pisos están desocupados, que dan la patada en la puerta, que ven en que estado están, que por cierto ni les importa porque no van a ser ellos los que se van a meter ahí, y que a continuación buscan a la víctima propiciatoria, que suele ser un conocido del barrrio (barrios evidenemente degradados y deprimidos económicamente hablando) del que se enteran o saben que no tiene vivienda, recién inmigrado, o que se ha quedado o se va a quedar sin vivienda, un paisano, inmigrante, también que como el individuo en cuestión.
Abordan a éste en plena calle, o bien colocan carteles de “se alquila piso de particular a particular” con un móvil por toda seña a quien le proponen el piso.
El estado de necesidad provoca que el engañado pague los 900 Euros que se le piden por entrar en el piso. Y le entregan un contrato (primera hoja, sin anexo de un contrato de alquiler comprado en un estanco) que parece, es decir, que aparentemente es formal, sin mas especificaciones. Es evidente que el que firma el contrato tarde o temprano se da cuenta de la situación del engaño, no lo denuncia, porque su estado de necesidad no se lo permite, asume la situación y piensa… hasta que me echen tengo un techo para vivir. Este último en su defensa tiene la atenuante del estado de necesidad.
Pero no sabe que se convierte en cómplice de ese fraude.
Se que no estoy contando nada nuevo. Lo nuevo es que todos nos dispusiéramos a denunciar estos hechos, a no permitirlos, ni consentirlos y a solucionar como es debido un problema de vivienda que es un derecho constitucional.
Sé que a lo mejor algunos de los que lean ésto, estén o conozcan a alguien en una situación asi. Hay que denunciar estos hechos, hay que dar la alerta social sobre ello porque está aumentando sin parar el entramado de engaño en torno a la necesidad de vivienda. Hay que impedir que unos se aprovechen de otros y fomentar que la Administración se encargue de ello, y garantice el derecho a una vivienda digna, no gratis, digna y acorde con las necesidades y recursos de todos.

Rosalía Pensado (Abogada)

Negligencia Médica por retraso en el diagnóstico

La Sra. Pilar acudió para control al servicio de ginecología de su ambulatorio donde le realizaron las pruebas habituales de detección de cáncer de útero.

Aunque el resultado fue patológico,no se le informó hasta un año después en aque acudió nuevamente para control, por lo que el cáncer de cuello de útero ya estaba muy avanzado.

Tras realizar el tratamiento quirúrgico y de quimioterapia. Pilar se puso en contacto con la Letrada Margarita Martín Filgueira de Grupo Médico-Legal BCN para reclamar.

Tras los trámites judiciales correspondientes, el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya ha condenado al Institut Català de la Salut a pagar al marido (Pilar falleció posteriormente debido a un nuevo retraso en el diagnóstico de la reproducción del cáncer por lo que se sigue otro procedimiento judicial) la cantidad de 150.000 € por las secuelas causadas.

Podéis descargaros la Sentencia pinchando en: Sentencia de la Sala 4º de lo Contencioso Administrativo del TSJ de Cataluña de 13 de Septiembre de 2013

Aportaciones financieras subordinadas (AFS), casos FAGOR y EROSKI

Estamos estos últimos días oyendo hablar de las aportaciones financieras subordinadas  (AFS), relacionado con las emitidas por FAGOR Y EROSKI, pero ¿Qué son las AFS?.
Las aportaciones financieras subordinadas  (AFS), son un instrumento con muchas semejanzas a las participaciones preferentes, y cuya comercialización se ha efectuado de la misma forma que las participaciones preferentes. La única diferencia, radica en que el emisor no coincide con el comercializador, aunque si es el mismo canal de distribución y el mismo mecanismo de formación de los precios y de negociación.
Las aportaciones financieras subordinadas (AFS)  es el nombre diseñado cuando el instrumento es emitido por una Cooperativa, artículo 57 de la ley de Cooperativas de Euskadi. Las Cooperativas no están autorizadas para emitir acciones, por lo que Eroski y Fagor emitieron estos productos financieros complejos de alto riesgo con el nombre de AFS al objeto de recaudar capital al igual que lo hicieron las entidades de crédito con las participaciones preferentes y la deuda subordinada.
Estamos de nuevo ante un caso de comercialización por parte de las entidades financieras de un instrumento muy complejo en función de su naturaleza, características financieras, funcionamiento, riesgos y valoración de su valor.

Emitidas a perpetuidad son ultra-subordinadas, e incluso los intereses se pueden pagar hasta en especie.
Fueron vendidas masivamente entre otras entidades por el BBVA; Santander, Caixa, Popular y Caja Laboral a clientes de sus redes y a los propios empleados de las empresas.
Durante mucho tiempo, se hacía con el precio la misma ficción que con las preferentes, mantener el valor del producto al 100% de su valor nominal.
Las emisiones se diseñaron por los bancos para su colocación al menudeo.
Las emisiones de AFS  afectadas por la situación de pre-concurso de Fagor son dos, de nominal titulo, 25 euros.
Las emisiones de Eroski, fueron dos, de nominal título 25 euros.

El instrumento no es adecuado en ningún caso para el perfil de un cooperativista ni de un cliente minorista bancario de red de sucursal. Solamente sería para Inversores profesionales cualificados. El precio de colocación no era de mercado.
Maria Dolores Arlandis Almenar (Abogada)

Nulidad de Bono Autocancelable BNP referenciado a BBVA y Banco Popular

El Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Valencia, dicta sentencia en fecha de 30 de septiembre de 2013, por la que declara la nulidad de dos contratos de compra del denominado Bono Estructurado Autocancelable BNP ligado a acciones de BBVA y Banco Popular, vendido por BANIF a dos minoristas.
La sentencia establece en resumen, en base a la prueba practicada, que:

1.- Que el producto se vendió en el marco de una relación de asesoramiento.

2.- Que el producto resultaba inadecuado al perfil de las demandantes.

3.- Que el producto resultaba complejo y de alto riesgo, reconocido en el acto del juicio por los peritos de ambas partes y con extrema iliquidez.

Letrada Demandante: Maria Dolores Arlandis Almenar.
Podéis descargaros la Sentencia pinchando en el siguiente archivo adjunto: Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 25 de Valencia de 30 de septiembre de 2013

El "buen divorcio"

¿Se puede hablar de divorcios malos y buenos?
Muchos pensarán al leer el enunciado de este artículo que parto, ya de inicio, de una premisa equivocada pues por definición aparentemente no puede haber divorcio bueno.
Pero eso no es verdad. El divorcio es bueno. Y además hay buenas formas de divorciarse: el “buen divorcio” existe.
Desde mi práctica profesional puedo decir que no hay verdad mas absoluta: En todos los casos el divorcio es bueno cuando la convivencia es mala y el mantenimiento de esa convivencia produce daños además a terceros .
Y sí que hay buen divorcio, porque hay formas y formas de divorciarse. Y ésto último depende no solo de la voluntad de las partes, si no de la actitud de los profesionales que asesoramos en estas situaciones. Creedme si os digo que en muchas ocasiones somos precisamente los profesionales los que complicamos esta situación, en la que y de forma absolutamente relevante se impone, mas que la Ley, el sentido común.
Desde mi punto de vista y por mi experiencia en este tipo de conflictos, hay 10 claves para llegar a un “buen divorcio” :
1.-  Desjudicializar el divorcio:

Es algo más que un proceso legal. Hay emociones, sentimientos... Por lo tanto es un  proceso emocional que vincula tanto a las partes, la pareja como a los hijos.

2.- El divorcio en sí no es malo:

El divorcio únicamente es malo cuando perjudica, sea en el modo que sea, a los hijos.

3.- En el divorcio no se deben buscar culpables.

Debemos buscar una vía que facilite el diálogo para buscar el consenso o el mutuo acuerdo

4.- El divorcio debe implicar ruptura de vínculos únicamente entre la pareja

Los hijos no se separan o divorcian. Nuestro objetivo primordial debe ser que estos sigan teniendo en la medida de lo posible el mismo vínculo afectivo que tenían antes de la ruptura.

5.- Los hijos no son propiedad de los padres.

Ni de la madre, ni del padre.

Las actitudes que tienden a excluir, en cualquier aspecto y de cualquier modo a uno de los padres no conllevan mas que a un serio perjuicio para el desarrollo, presente y futuro, de los hijos.

6.- El divorcio no significa cambio alguno en las obligaciones y responsabilidades respecto de los hijos.

Es obvio que siguen siendo nuestros hijos, y que nosotros seguimos siendo sus padres.

Y debemos atenderles y responsabilizarnos de la misma forma que antes de la ruptura, salvando el cese de la convivencia y el que uno de los progenitores indefectiblemente ya no vivirá en el domicilio familiar.

7.- El divorcio bueno es casi 100% una sola cosa: respeto

El respeto entre la pareja. El respeto entre los progenitores; el respeto al otro. El respeto a los hijos.

8.- El  buen divorcio conlleva una buena relación con los hijos.

Efectivamente. Debe preocuparnos que estas relaciones estén presididas por la calidad y no por la cantidad. Perder de una vez de vista el prejuicio del “yo quiero pasar mas tiempo con mis hijos” De que sirve pleitear por pasar cuatro horas cada dia con los hijos si no hablamos, compartimos tareas, juegos y actividades con ellos?

9.-  el buen divorcio debe evitar la manipulación o utilización de los hijos en cualquier forma.

No me refiero a casos tan evidentes como la alienación parental, me refiero a casos en los que la manipulación es mucho mas sibilina, sutil, y a la larga mucho mas perjudicial. La forma de combatirla es la implicación, participación, y corresponsabilidad de los dos progenitores  en todos, absolutamente todos, por vanales que parezcan, los asuntos relacionados con los hijos a traves de la comunicación y dialogo constante entre ellos.

10.- Y por ultimo para un buen divorcio es imprescindible ESCUCHAR:

Escucharse entre las partes, pero sobre todo es imprescindible que nosotros los profesionales a quienes acuden para asesorarse les escuchemos. Y no es gratuita la observación.

En multitud de ocasiones me he dado cuenta que una buena “escucha activa “ propicia el dialogo y comunicación entre ellos sobre todo en la primera visita al despacho. Dejemos de lado la catequización y la vasta información sobre tramties y demás cuestiones legales en ese primer momento y escuchémosles atentamente. Y procuremos que ellos, las partes, sean conscientes de que les estamos prestando la máxima atención.

Rosalia Pensado (Abogada)
www.rosaliapensado.com